NASKAH AKADEMIS
RANCANGAN PERATURAN BUPATI SUMBAWA
TENTANG
TATA BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
DI KAWASAN WISATA PANTAI BATU GONG
DINAS PEKERJAAN UMUM
KABUPATEN SUMBAWA
2011
BAB I
PENDAHULUAN
1. Latar Belakang
a. Lokasi
Secara geografis kawasan wisata pantai Batu Gong terletak di 117,35194o s/d 117,34334o Bujur Timur dan 8,45624o s/d 8,45084o Lintang Selatan.
Lokasi kawasan wisata pantai Batu Gong dapat ditempuh kurang lebih 14 Km dari kota Sumbawa Besar melalui jalur jalan negara Pulau Sumbawa jurusan Sumbawa – Bima.
Tingkat kepadatan lalu luntas cukup padat dengan sirkulasi kendaraan umum dan kendaraan pribadi.
Adanya kemudahan pencapaian dan jarak yang tidak terlalu jauh menjadikan kawasan wisata pantai Batu Gong sebagai kawasan wisata favorit untuk dikunjungi
b. Kondisi Alam.
Suasana indah dan Alami menjadi daya tarik tersendiri bagi wisatawan lokal hal ini
ditunjukan dengan jumlah pengunjung yang terus meningkat terutama pada hari libur.
Mengingat potensi alam yang dimiliki, kawasan wisata pantai Batu Gong tentu akan lebih baik bila dikelola secara optimal
Kawasan wisata pantai Batu Gong terbagi atas beberapa kawasan yaitu
· kawasan pantai yang terletak disebelah kanan Jalan Negara dari arah Sumbawa Besar menuju Tano relatif agak curam dengan gelombang yang relatife tinggi. Walaupun demikian pemandangan kearah pantai tetap indah dan sangat cocok dipakai sebagai tempat istirahat dan berwisata.
· Kawasan disebelah kiri Jalan Negara dari arah Sumbawa Besar menuju Tano terdiri atas kawasan yang relative datar yang dibatasi oleh dinding terjal perbukitan dengan ketinggian lebih dari 5 m. Udara di kawasan tersebut terasa sejuk dan nyaman yang memiliki daya tarik tersendiri bagi pengunjung meluangkan waktu sejenak untuk beristirahat di kawasan tersebut.
· Kawasan pantai yang letaknya sedikit masuk kesebelah kanan dari arah Sumbawa Besar menuju Tano merupakan pusat keramaian dari kawasan pantai. Kondisi pantai yang relative landai menjadikan kawasan tersebut memiliki daya tarik bagi wisata air dan bersantai..
c. Perkembangan / Pemanfaatan Kawasan Wisata
Pengembangan obyek wisata kawasan Pantai Batu Gong yang begitu pesat oleh pengembang swasta terlambat diantisipasi oleh Pemerintah Daerah. Akibatnya kawasan tersebut berkembang tidak terkontrol dan ada kecenderungan kearah pemanfaatan obyek wisata yang tidak sesuai dengan norma agama dan adat istiadat bangsa Indonesia pada umumnya dan masyarakat Sumbawa pada khususnya. Hal inilah yang akan menimbulkan konflik horizontal dikalangan masyarakat Sumbawa yang mengarah kepada menurunnya tingkat keamanan di Kabupaten Sumbawa.
2. Tujuan
Rancangan Peraturan Bupati tentang Tata Bangunan dan Lingkungan di Kawasan Wisata Pantai Batu Gong adalah bertujuan untuk
a. Mewujudkan kawasan wisata yang memenuhi persyaratan keamanan, kesehatan, kenyamanan, kemudahan serta keseimbangan dan keserasian dengan lingkungan sehingga dapat memberikan manfaat yang optimal bagi masyakat.
b. Memberikan peluang uasaha dibidang kepariwisataan dalam rangka turut berpartisipasi dalam pembangunan ekonomi di Kabupaten Sumbawa.
c. Mengendalikan arah pengembangan kawasan wisata pantai Batu Gong agar sesuai dengan norma agama, adat istiadat dari masyarakat Kabupaten Sumbawa.
3. Metoda Pendekatan
Metoda pendekatan yang dipakai adalah
a. Inventarisasi permasalahan langsung dilapangan khususnya untuk hal-hal yang berkaitan langsung dengan masalah bangunan dan lingkungan.
b. Studi kepustakaan terhadap peraturan dan perundang-undangan yang berlaku serta dasar-dasar ilmiah yang dipakai sebagai dasar pemikiran penyusunan Rancangan Peraturan Bupati Tentang Tata Bangunan dan Lingkungan di Kawasan Wisata Pantai Batu Gong.
c. Studi Banding terhadap penanganan kawasan wisata pantai didaerah daerah lain serta naskah-naskah peraturannya yang sebagian besar dikumpulkan dari data-data yang diperoleh dari situs-situs WEB di Internet.
d. Diskusi yang intensif dalam rapat-rapat di Dewan Perwakilan Rakyat, Kantor Bupati Kepala Daerah Sumbawa dan dilingkungan masyarakat dan kelurahan.
Mengingat terbatasnya anggaran dan didorong oleh kebutuhan yang sangat mendesak, kunjungan studi banding terhadap Daerah daerah yang dipandang sukses dalam penanganan permasalahan kawasan wisata seperti Kabupaten Situ Bondo, Kota Mataram belum dapat dilakukan.
4. Materi Muatan
Sesuai dengan Peraturan Daerah Kabupaten Sumbawa No. 13 tahun 2005 Pasal 63 ayat (1) dan (2) yang menyebutkan
1) Untuk kawasan tertentu, dengan pertimbangan tertentu, dapat ditetapkan peraturan bangunan secara khusus oleh Bupati Kepala Daerah berdasarkan Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan yang telah ada.
2) Hal-hal yang belum diatur dalam Peraturan Daerah ini sepanjang teknis pelaksanaannya akan diatur kemudian oleh Bupati Kepala Daerah.
Dalam rangka pelaksanaan Pasal 63 Peratuaran Daerah tentang Bangunan diatas disusunlah Rancangan Peraturan Bupati tentang Tata bangunan dan Lingkungan dikawasan Wisata Pantai Batu Gong dengan Materi Muatan terdiri atas materi-materi yang memang diamanatkan oleh peraturan dan perundang-undangan yang berlaku diserahkan kepada Pemerintah Daerah untuk diatur sesuai dengan kondisi, tradisi dan adat istiadat wilayah setempat yaitu
a. Intensitas Bangunan yang terdiri atas KDB (Koefisien Dasar Bangunan), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien Dasar Hijau / Non Hijau (KDH dan KNH, Garis Sempadan Bangunan terhadap Jalan, Pantai dan Sungai, Jarak antara Bangunan, Luas Bangunan.
b. Arsitektur Bangunan.
c. Ketinggian Bangunan.
Poin a sampai dengan c dirincikan lebih detail dalam Zonasi Kawasan yang selanjutnya dirincikan sebagai Fungsi Bangunan, Peruntukan Bangunan dan Lingkungan Bangunan untuk masing-masing zonasi.
Masalah keandalan bangunan tidak diatur secara rinci dalam Peraturan Bupati ini mengingat masalah keandalan bangunan diatur secara nasional dan peraturan / perundang-undangannya sudah relatif lengkap dan dapat dijadikan acuan dalam membangun.
Masalah Izin mendirikan bangunan telah diatur dalam Peraturan Daerah tentang bangunan sehingga tidak perlu diatur lebih lanjut dalam Perbup ini.
5. Inventarisasi Peraturan perundang-undangan
Peraturan perundang undangan yang menjadi Acuan Normatif Rancangan Peraturan Bupati ini terdiri atas
a. Peraturan Perundang-undangan yang merupakan dasar yang mengatur keberadaan Kabupaten Sumbawa itu sendiri yang mempunyai hak untuk menyusun Peraturan Bupati. Peraturan dan Perundang-undangan tersebut adalah
i. Undang – undang Nomor 69 Tahun 1958 tentang pembentukan Daerah – daerah Tingkat II dalam Wilayah Daerah – daerah Tingkat I Bali, Nusa Tenggara Barat dan Nusa Tenggara Timur;
ii. Undang–undang Nomor 22 Tahun 1999 tentang Pemerintahan Daerah;
b. Peraturan Perundang-undangan yang berhubungan langsung dengan masalah yang diatur dalam Peraturan Bupai ini. Peraturan dan Perundang-undangan tersebut adalah
i. Undang – undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung;
ii. Undang – undang Nomor 38 Tahun 2004 tentang Jalan;
iii. Undang – undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;
iv. Undang–undang Nomor 23 Tahun 1997 tentang Pengelolaan Lingkungan Hidup;
v. Undang-undang Nomor 27 Tahun 2007 tentang Pengelolaan Wilayah Pesisir dan Pulau-pulau kecil
vi. Undang-undang No. 9 Tahun 1990 tentang Kepariwisataan.
vii. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 tentang Jalan;
viii. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 40/PRT/M/2007 tentang Pedoman Perencanaan Tata Ruang Kawasan Reklamasi Pantai;
ix. Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Sumbawa Nomor 18 Tahun 1997 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Daerah Tingkat II Sumbawa;
x. Peraturan Daerah Kabupaten Daerah Tingkat II Sumbawa Nomor 13 Tahun 1995 tentang Bangunan Gedung
xi. Peraturan Bupati Sumbawa Nomor 25 tahun 2009 tentang Sempadan Bangunan dengan Jalan
BAB II
RUANG LINGKUP NASKAH AKADEMIK
1. Umum
a. Pengertian-pengertian
Pengertian-pengertian disusun berdasarkan pengertian yang ada dalam Peraturan Menteri PU tentang Pedoman Perencanaan Kawasan Reklamasi Pantai yang merupakan pengertian standar yang dipakai sebagai acauan dasar dalam Rancangan Peraturan Bupati ini.
b. Asas-asas
Pembangunan objek dan daya tarik wisata dilakukan dengan memperhatikan
(1) kemampuan untuk mendorong peningkatan perkembangan kehidupan ekonomi dan sosial budaya;
(2) nilai-nilai agama, adat-istiadat, serta pandangan dan nilai-nilai yang hidup dalam masyarakat;
(3) kelestarian budaya dan mutu lingkungan hidup;
(4) kelangsungan usaha pariwisata itu sendiri.
2. Materi
a. Bab II Kemudahan Publik dan Ruang Publik
Merupakan materi yang menjadi dasar pemikiran penyusunan zonasi Kawasan Wisata Pantai Batu Gong serta peraturan dan persyaratan atas fungsi bangunan, peruntukan bangunan dan lingkungan bangunan di masing-masing zona.
b. Bab III Fungsi , Peruntukan dan Lingkungan Bangunan
Memuat rincian detil hasil pemikiran yang termuat dalam Bab II. Kawasan wisata pantai Batu Gong dibagi menjadi 5 zonasi dimana masing masing zonasi mempunyai Fungsi, Peruntukan dan Lingkungan bangunan masing-masing.
i. Zona 1 terletak disebelah kanan jalan Negara Sumbawa Tano.
Zona ini berbatasan langsung dengan pantai dengan cirri kondisi pantai yang terjal, tingkat abrasi yang tinggi. Zonasi berbentuk memanjang dibatasi bagian kiri oleh jalan Negara dan disebelah kanannya oleh patai utara pulau Sumbawa.
Zona ini cocok untuk dijadikan Ruang Terbuka Hijau yang dilengkapi dengan fasilitas wisata seperti Restoran, Baruga, Gazebo dll. Agar Fungsi Ruang Terbuka Hijau tetap terjaga intensitas bangunannya diatur agar tidak terlalu padat dan tetap ada akses bagi masyarakat umum menikmati keindahan panorama pantai.
ii. Zona II terletak disebelah kiri jalan Negara. Berbentuk memanjang dengan lebar 10 m sampai dengan 15 m. Diperuntukan sebagai Ruang Terbuka Non Hijau. Fungsi utamanya adalah Ruang Parkir untuk kendaraan umum atau pribadi yang sedang melakukan perjalanan jauh Mataram – Sumbawa – Bima yang akan beristirahat sambil menikmati keindahan panorama pantai.
iii. Zona III terletak disebelah Ruang Terbuka Non Hijau diperuntukan sebagai kawasan perdagangan dan jasa yang bersifat lokal. Penumpang kendaraan yang ingin beristirahat dapat memanfaatkan kawasan ini karena di kawasan ini tersedia Toko, Restoran dan Penginapan.
iv. Zona IV merupakan zona wisata laut. Kondisi pantai yang relative landai / rendah merupakan kondisi ideal untuk wisata air dan bersantai.
v. Zona V terletak disebelah zona IV. Kondisi tanah yang luas dan datar cocok untuk dikembangkan sebagai kawasan perhotelan berbintang atau melati lengkap dengan fasilitas parkir yang juga digunakan untuk ruang parkir dari zona IV.
c. BAB IV Persyaratan Teknis Bangunan
Memuat materi yang mengatur Konstruksi, Tata Ruang dan Lingkungan Bangunan agar tercapai kondisi yang Aman, Sehat, Nyaman, Seimbang dan serasi dengan lingkungan sekitarnya.
Persyaratan Teknis bangunan Terdiri atas
i. Persyaratan Keandalan Bangunan
Untuk persyaratan keandalan bangunan, tidak diatur lebih rinci dalam Rancangan Peraturan Bupati ini karena sudah diatur dalam peraturan dan perundang-undangan yang berlaku secara nasional.
ii. Persyaratan Tata Bangunan dan Lingkungan
Sifatnya lokal dan berlaku khusus di Kawasan wisata pantai Batu Gong.
Persyaratan Tata Bangunan dan lingkungan merupakan persyaratan teknis dalam mendukung aturan tentang fungsi, peruntukan dan tata bangunan di masing-masing zona seperti yang diatur dalam BAB III Rancangan Peraturan Bupati ini.
Penetapan KDB, KLB, KDH, KDNH, Garis Sempadan Bangunan, Garis Sempadan Pantai dan Sungai Mengacu pada Peraturan Menteri PU No. 40/PRT/M/2007 tentang Pedoman Perencanaan Tata Ruang Kawasan Reklamasi Pantai yang disesuaikan kondisi Kawasan Wisata Pantai Batu gong.
Penyesuaian dimungkinkan sesuai dengan klausul / catatan yang termuat dihalaman 34 yang menyatakan angka KDB, KLB, KDH, KDNH,GSB, GSP, GSS merupakan besaran minimal yang diatur lebih lanjut menurut peraturan setempat yang berlaku.
Rancangan Peraturan Bupati ini memuat materi peraturan setempat yang berlaku di Kawasan Pantai Batu Gong.
Tabel 1
Perbandingan Penetapan Koefisien intensitas Bangunan
Wilayah/ Zona | Permen PU No. 40/PRT/M/2007 | Rancangan Perbup RTBL Batu Gong |
KDB (Koef Dasar Bang), Luas lantai dasar/Luas kapling | ||
Zona 1 (RTH) | maks 40% | maks 30% 1) |
Zona 2 (RTNH) | maks 20% | maks 20% 2) |
Zona 3 (Perd/Jasa) | maks 80% | maks 60% |
Zona 4 (Wis Pantai) | maks 40% | maks 30% |
KLB (Koef Lantai Bang), Jml Luas Lantai / Luas kapling | ||
Zona 1 (RTH) | Maks 5 tinggi bang 5 lantai | Maks 0,3, ting bang 1 lantai |
Zona 2 (RTNH) | Maks 5 tinggi bang 5 lantai | Maks 0,2, ting bang 1 lantai |
Zona 3 (Perd/Jasa) | Maks 5 ting bang maks 6 lantai | Maks 5, ting bang maks 6 lantai |
Zona 4 (Wis Pantai) | Maks 5 tinggi bang 5 lantai | Maks 0,3, tinggi bang 1 lantai |
Zona 5 (Perhotelan) | Maks 5, ting bang maks 6 lantai | Maks 5, tinggi bang maks 6 lantai |
KDH (Koef Dasar Hijau), Luas RTH/ Luas Kapling | ||
Zona 1 (RTH) | Min 60% | Min 80% 3) |
Zona 2 (RTNH) | Min 30% | Min 20% |
Zona 3 (Perd/Jasa) | Min 20% | Min 60% |
Zona 4 (Wis Pantai) | Min 60% | Min 80% |
Zona 5 (Perhotelan) | Min 20% | Min 30% |
GSB (Garis Sempadan Bang diukur dari tepi badan jalan) | ||
Depan Bangunan. | ½ RMJ (Ruang Milik Jalan) | ½ RMJ (Ruang Milik Jalan) Di Zona 3 = lebar RTNH |
Belakang Bangunan | Min 5 m sedang hotel min 1/10 tinggi bangunan | Min 5 m sedang hotel min 1/10 tinggi bangunan |
Samping bangunan | Min 5 m sedang hotel min 1/10 tinggi bangunan | Min 5 m sedang hotel min 1/10 tinggi bangunan |
GSP (Garis Sempadan Pantai dan Sungai) diukur dari titik pasang tertinggi | ||
GSP Zona I dan IV | Min 30 m atau boleh kurang bahkan bisa 0 m dg. Syarat Penanganan rekayasa teknis / engginering harus profesional | Min 30 m atau boleh kurang bahkan bias 0 m dg. Syarat Penanganan rekayasa teknis / engginering harus profesional |
GSS Zona IV dan V | ½ Lebar Badan Sungai | ½ Lebar Badan Sungai |
1) nilai maksimum diatur lebih rendah dari Pemen PU karena direncanakan untuk kombinasi kawasan wisata dan Ruang Terbuka Hijau
2) dikhususkan untuk Ruang Parkir
3) Koefisien untuk kombinasi zona pariwisata dan lindung
d. BAB V Peta Zonasi
Menegaskan kelengkapan dari Rancangan Peraturan Bupati ini yang terdiri atas Peta Zonasi dengan skala 1 : 50.000.
e. BAB VI Ketentuan Peralihan yang terdiri atas
i. Ketentuan Umum yang mengatur hubungan Rancangan Peraturan Bupati ini terhadap peraturan yang sudah ada yang tingkatannya sama dengan Peraturan Bupati ini.
ii. Penyesuaian dan Ganti Kerugian.
Mengatur batas jangka penyesuaian terhadap bangunan yang telah ada.
Mengatur ganti rugi yang harus diberikan kepada pemilik bangunan untuk bangunan yang telah memiliki izin tetapi tetap harus melakukan penyesuaian sesuai dengan Rancangan Peraturan Bupati ini.
3. Naskah Lengkap Rancangan Perbup
Naskah lengkap Outline dan Rancangan Peraturan Bupati Tentang Tata Bangunan dan Lingkungan di Kawasan Wisata Pantai Batu Gong dilampirkan pada Lampiran 1 dan 2 Naskah akademis ini
BAB III
KESIMPULAN
1. Untuk melindungi kawasan pantai Batu Gong dari kerusakan lingkungan akibat pengembangan / pembangunan yang tidak terkendali, perlu segera ditetapkan Peraturan Bupati tentang Tata Bangunan dan Lingkungan di Kawasan Wisata Pantai Batu Gong.
2. Percepatan pengesahan Perbub tentang Tata Bangunan dan Lingkungan perlu segera ditindak lanjuti mengingat adanya potensi konflik dimasyarakat akibat pemanfaatan kawasan yang tidak sesuai dengan tatanan / norma dan adat istiadat di lingkungan setempat.
3. Secara hukum kepemilikan tanah di Kawasan Pantai Batu Gong adalah tanah milik pribadi sehingga diperlukan pengaturan yang bersifat khusus agar kondisi ideal sesuai dari tujuan Pengesahan Peraturan Bupati ini bisa tercapai.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar